第二百二十六章 实用至上（2/2）

“作为房地产开发商，咱们当然希望这个行业一直火爆下去，但是说句实在话，房子的首要功能是供人们用来居住的，其次才是它的商品属性。这些年来，由于社会游资在这个行业的逐利行为，住房的商品属性被过分放大了。”老谢的确对地产业做过一些研究。

“你是说这个行业迟早要降温？”菜已上齐，齐明远示意服务员给两人的杯子里倒上酒。

“行业降温不是大概率事件，而是肯定要发生的事，现在政策调控只是政府为了使经济平稳发展，防止某一天这个被吹大的泡沫破裂后，对整个国民经济造成毁灭性影响而采取的行政干预措施。我觉得即便政府放任不管，这匹脱缰的马也会有四肢疲乏的时候，降温是必然的，所以我认为这个行业将减速慢行是在所难免的。”

“那么你以为刚需因素会对这个行业有多大影响？”

“不可否认，刚需到任何时候都是存在的，但是一些业内大咖把刚需这个概念进行了过分渲染和炒作，以此来达到他们的个人目的。”

“也就是说你对未来的刚需并不寄予多大希望？”。

“前面我已经说了，到任何时候刚需都是存在的，但我对它不过分看好。”

“请说说你的理由。”

“房地产业近二十年的火爆，我的看法与这期间的刚需只有百分之三十至四十的关系。”

“其他原因是什么？”

“还账，还过去多少年来在居民住房方面的欠账。几十年的计划经济，城市居民的住房由单位分配，但全国所有城市居民的住房普遍紧张，三代同堂比比皆是，四代同堂也不鲜见。经过二十多年的经济发展，居民手里有了点钱，要做的第一件事就是改善住房条件，银行贷款政策松动后，改善性需求更是如决堤的洪水一般奔流而出，这才是这些年来中国房地产市场异常火爆的根本原因。”

“到如今，改善性需求已经释放了多少？”

“通过近二十年的持续释放，我认为改善性需求已经所剩不多。”

“也就是说，今后支撑地产市场的，主要靠刚需？”

“对，但你觉得仅靠刚需，能够支撑得起这么庞大的一个市场吗？”老谢问道。

“所以你对房地产行业的未来并不看好？”

“到目前为止，那些有条件的七零后以前的改善性需求已经全部释放出来，八零后的刚需也已经基本释放完毕，在可预见的未来，刚需人群主要是九零后和零零后，但这两个年龄段的人群，还都是独生子女，全国每年有多少对青年男女结婚成家，这些数据在公开资料中都能查到。仅凭这点所谓的刚需支撑全国的房地产市场，你说是不是严重的产能过剩？就算从现在开始全面实施二胎政策，二十年后产生刚需，也就最多在现在的基础上增加百分之五十到八十，但是到了那个时候，这些产生刚需的人群，他们很大一部分的祖父外祖父的房子也许就腾出来了，这部分人群对房地产市场根本就形不成刚需。”

齐明远与老谢举杯相碰，“嗯，你对这个问题做过深入研究，分析的比较透彻，如此看来，这个行业不宜扩张了？”

“我建议不要扩张，坚持现在的规模做几年，以后看情况，进行适时调整和收缩。怎么，大清集团有什么想法？”

“他们暂时还没有想法，不过未雨绸缪，总比临渴掘井好。”

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