第14章 房产裂变，投资之神萧哲！（1/2）

课间休息十分钟后。

萧哲继续给学生们上课。

他开口道：“同学们，上节课我们讲了投资领域的宏观视野，那么本节课，就来聊聊实体金融裂变。

在投资领域，房地产非常特殊。

如果是炒买炒卖，房地产就不属于实体经济。

但房子如果用于自住，那房地产本身需要砖瓦沙石，和建筑行业息息相关，就属于实体经济。

1993年，海楠迎来第一批炒房客。

但下半年，海楠楼市泡沫开始破裂，炒房客和开发商纷纷逃离，留下高达800多亿元的烂账。

尽管如此。

该事件，标志着我国房地产市场的活跃度，开始提升。

1998年，龙国实行住房商品化，结束近半个世纪的福利分房制度。

从那一刻起，单位分房这件事，就成为一个传说。

而随着城市人口的高速机械增长。

人们注定对房地产市场，产生较大需求。

而今年，官府允许房地产企业试点上市，意味着从今往后，房地产行业将成为国家经济增长的重要支柱。”

听到这话。

班级里的学生们，纷纷点头。

他们学金融，自然对房地产行业，有所了解。

1998年12月1日，福利分配住房制度结束，住宅的商品属性，逐渐被还原。

近几年来，全国个人购房比重不断提高，占到全国房地产消费总量的70%。

金融行业也对个人信贷市场，大力支持，标志着房地产行业全面进入“零售时代”。

萧哲环视众人，问道：“同学们，如果你们现在手里有50万元现金，会全款购买一套深城的商品房吗？”

“会！”

班级所有学生，都异口同声的点点头。

眼下深城的平均房价，是5200元\/平米。

50万元现金，差不多能全款购买一套100平米的商品房。

而深城作为全国少有的计划单列城市，以后房价上涨的概率非常高。

萧哲继续问道：“目前深城的购房首付是三成，请问50万元最多能买几套商品房？”

这话一出。

学生们纷纷接话。

“最多能买三套房！”

“一套房三成首付，共15万元！剩下的钱刚好付利息！”

“校长，您怎么问这么简单的问题？”

“……”

萧哲听到众人的话，笑着说：“其实在我看来，50万元能买很多套房子，操作合适的话，买六套以上不成问题！”

“？？？”

学生们满脸问号。

50万元怎么可能买六套房？

只听萧哲解释道：“同学们，其实我们可以用贷款买房的方式，来进行房产裂变。

所谓的房产裂变，是指随着楼市价格上涨，用第一套房通过风险可控的方式，不断叠加债务以获得更高价值的房产，形成优质、灵活的资产组合。

想要实现房产裂变，前提是楼市价格上涨。

如果楼市价格下跌，就无法实现裂变。

那我们假设房价接下来几年会稳步上涨。

具体操作方式如下。

第一，我拿50万元，以分期购房的方式，购买三套房子，即商品房A、商品房b、商品房c。

其中，我总计花费首付款45万元，贷款105万元。

由于城市发展、经济上行等原因。

商品房A、b、c的价值，一直在涨，平均房价涨至元每平米，三套房子总价值来到300万元。

这三套房子，原先在银行A办理的贷款，也就是我欠银行A，105万元。

现在我去找银行b过桥，借105万元，将银行A的钱全部还清，赎出房产证的100%产权。

接着，我拿三张房产证，再找银行A进行抵押贷款。

按照行业内的抵押规则。

我可以获得这三套房子市场价值的七成资金，也就是210万元资金。

拿到钱后。

我把先前欠银行b的105万元，全部还清。

210万元减去105万元等于105万元。

这105万元，就是我这三套房子市值上涨，所带来的差价！

我可以继续拿着105万元，再去首付买三套房子。

这就是房产裂变的具体操作！

等到房地产下一轮上涨。

房价涨至元每平米。

我就能以同样的方法，借出钱再买三套。

这时，先前用105万元首付买的三套房子，价值也涨了，那么也能以同样的方式进行房产裂变。

从理论的角度来说。

房地产价格每涨一轮。

我就可以多三套房子，甚至六套房子，不断进行裂变。

鸡生蛋，蛋生鸡。

周而复始……”

话音落下。

教室内的学生们，不禁倒吸一口冷气。

他们此刻已经弄懂房产裂变的基本原理。

“校长，您真是投资奇才啊！”

“真没想到，房地产行业还能这么玩？”

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